8801 三井不動産 四半期報告書－第112期第1四半期(2023/04/01－2023/06/30)

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【表紙】

【提出書類】	四半期報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条の４の７第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2023年８月10日
【四半期会計期間】	第112期第１四半期（自 2023年４月１日 至 2023年６月30日）
【会社名】	三井不動産株式会社
【英訳名】	Mitsui Fudosan Co., Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長 植田 俊
【本店の所在の場所】	東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号
【電話番号】	03（3246）3055
【事務連絡者氏名】	総務部文書グループ長 香月 聡
【最寄りの連絡場所】	東京都中央区日本橋室町三丁目２番１号
【電話番号】	03（3246）3055
【事務連絡者氏名】	総務部文書グループ長 香月 聡
【縦覧に供する場所】	三井不動産株式会社関西支社 （大阪市中央区備後町四丁目１番３号） 株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号）

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

回次		第111期 前第１四半期 連結累計期間	第112期 当第１四半期 連結累計期間	第111期
会計期間		自2022年 ４月１日 至2022年 ６月30日	自2023年 ４月１日 至2023年 ６月30日	自2022年 ４月１日 至2023年 ３月31日
売上高	（百万円）	576,716	561,364	2,269,103
経常利益	（百万円）	73,462	72,859	265,358
親会社株主に帰属する四半期（当期）純利益	（百万円）	52,919	85,851	196,998
四半期包括利益又は包括利益	（百万円）	9,772	167,483	223,512
純資産額	（百万円）	2,885,829	3,170,716	3,031,220
総資産額	（百万円）	8,377,013	9,137,438	8,841,396
１株当たり四半期（当期） 純利益金額	（円）	55.68	91.97	207.91
潜在株式調整後１株当たり 四半期（当期）純利益金額	（円）	55.63	91.90	207.75
自己資本比率	（％）	33.0	33.2	32.8

（注）当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載して

　　　おりません。

２【事業の内容】

　当第１四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

　なお、当第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

（１）経営成績の状況

　当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益・設備投資の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、金融資本市場の変動、エネルギー価格の高止まりや原材料高騰による物価上昇等により、先行きが不透明な状況が続いています。

　このような環境のなか、当第１四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比153億円（△2.7％）の減収、営業利益は賃貸、国内住宅分譲及び施設営業における利益の伸長等により同比32億円（4.3％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は特別利益（投資有価証券売却益）の計上等により同比329億円（62.2％）の増益となりました。

　なお、営業利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも２期連続で第１四半期における過去最高を更新しました。

　報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。

　なお、当第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況１ 四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

　また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
売上高	197,818	179,741	18,077
営業利益	44,140	39,410	4,730

前期に竣工した「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、180億円の増収、47億円の増益となりました。

なお、当第１四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、3.2％（前期末の3.8％から0.6pt改善）となりました。

＜売上高の内訳＞

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
オフィス	108,649	101,247	7,401
商業施設	69,489	62,757	6,732
その他	19,679	15,736	3,942
合計	197,818	179,741	18,077

　・貸付面積の状況（単位：千㎡）

	当第１四半期末 （2023.6.30）	前第１四半期末 （2022.6.30）	増減
オフィス 所有	2,092	1,815	277
転貸	1,498	1,484	14
商業施設 所有	1,957	1,897	60
転貸	656	638	18

・期末空室率推移（％）

	2023/6	2023/3	2022/3	2021/3	2020/3	2019/3
オフィス・商業施設(連結)	3.9	4.3	3.0	2.9	2.3	1.8
首都圏オフィス(単体)	3.2	3.8	3.2	3.1	1.9	1.7
地方オフィス(単体)	3.9	2.8	3.7	3.5	1.3	1.8

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼動物件）

ららぽーと門真・ 三井アウトレットパーク 大阪門真	大阪府門真市	2023年４月開業	商業施設

・通期稼働（前期稼動物件）

ららぽーとブキッ・ビンタン シティ センター	マレーシア クアラルンプール	2022年１月開業	商業施設
三井アウトレットパーク 台南	台湾台南市	2022年２月開業	商業施設
ららぽーと福岡	福岡県福岡市	2022年４月開業	商業施設
50ハドソンヤード	米国ニューヨーク市	2022年６月竣工	オフィス
東京ミッドタウン八重洲	東京都中央区	2022年８月竣工	オフィス・ホテル・商業施設
ららぽーと堺	大阪府堺市	2022年11月開業	商業施設

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）
売上高	172,204	156,085
粗利益	30,081	24,916
粗利益率（％）	17.5	16.0

・オフィス・商業施設

	オフィス			商業施設
	首都圏	地方	合計	首都圏	地方	合計
売上高	77,968	5,955	83,923	40,319	23,722	64,041
貸付面積（千㎡）	2,556	281	2,837	1,436	903	2,338
棟数（棟）	97	23	120	69	27	96
空室率（％）	3.2	3.9	3.3	1.2	1.6	1.4

② 分譲

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
売上高	146,157	202,432	△56,275
営業利益	30,118	42,907	△12,788

国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の引渡しの進捗等により、増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は契約済み物件の引渡しが主に第２四半期以降であるため減収減益となりましたが、通期業績予想の達成に向けて順調に進捗しています。セグメント全体では、562億円の減収、127億円の減益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する契約進捗率は87％となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
国内住宅分譲
売上高	115,518	76,102	39,415
営業利益	28,661	10,310	18,350
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高	30,638	126,330	△95,691
営業利益	1,456	32,596	△31,139
売上高合計	146,157	202,432	△56,275
営業利益合計	30,118	42,907	△12,788

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）		前第１四半期 （2022.4.1～6.30）		増減
マンション	105,152	（982戸）	62,605	（1,011戸）	42,547	（△29戸）
首都圏	94,514	（735戸）	60,720	（976戸）	33,794	（△241戸）
その他	10,637	（247戸）	1,885	（35戸）	8,752	（212戸）
戸建	10,365	（112戸）	13,497	（159戸）	△3,131	（△47戸）
首都圏	10,365	（112戸）	13,392	（157戸）	△3,026	（△45戸）
その他	－	（0戸）	104	（2戸）	△104	（△2戸）
売上高合計	115,518	（1,094戸）	76,102	（1,170戸）	39,415	（△76戸）

　　・契約状況

		マンション	戸建	合計
期首契約済み	(戸) (A)	4,256	118	4,374
期中契約	(戸) (B)	660	52	712
計上戸数	(戸) (C)	982	112	1,094
期末契約済み	(戸) (A)＋(B)－(C)	3,934	58	3,992
完成在庫	(戸)	36	0	36
新規発売	(戸)	780	65	845

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

	2023/6	2023/3	2022/3	2021/3	2020/3	2019/3
マンション	36	55	82	150	128	141
戸建	0	0	7	17	58	30
合計	36	55	89	167	186	171

・当第１四半期における主要な計上物件（国内住宅分譲）

パークコート神宮北参道 ザ タワー	東京都渋谷区	マンション
パークマンション鳥居坂	東京都港区	マンション
パークホームズ文京小石川ヒルテラス	東京都文京区	マンション
パークホームズ仙台卸町	宮城県仙台市	マンション
ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー	神奈川県川崎市	戸建

・当第１四半期における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲等）

パークアクシス赤坂山王	東京都港区	賃貸住宅
パークアクシス大塚サウスレジデンス	東京都豊島区	賃貸住宅

③ マネジメント

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
売上高	109,952	106,717	3,235
営業利益	15,321	13,988	1,333

プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上や費用削減効果等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における取引単価の向上等により、増収増益となりました。セグメント全体では、32億円の増収、13億円の増益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
プロパティマネジメント
売上高（※１）	83,535	80,951	2,584
営業利益	9,108	8,210	898
仲介・アセットマネジメント等
売上高	26,416	25,765	651
営業利益	6,212	5,778	434
売上高合計	109,952	106,717	3,235
営業利益合計	15,321	13,988	1,333

※１　当第１四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：250,377台（前年同期末：251,299台）

　　・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）		前第１四半期 （2022.4.1～6.30）		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
仲介	459,300	（9,128件）	441,973	（9,489件）	17,326	（△361件）

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）		前第１四半期 （2022.4.1～6.30）		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
販売受託	11,084	（101件）	4,912	（79件）	6,172	（22件）

④ 施設営業

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
売上高	45,892	26,401	19,491
営業利益	5,595	△5,426	11,021

ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、194億円の増収、110億円の増益となりました。

＜売上高の内訳＞

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
ホテル・リゾート	32,393	17,488	14,904
スポーツ・エンターテインメント	13,498	8,912	4,586
合計	45,892	26,401	19,491

・ホテル稼働率

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
宿泊主体型ホテル	82％	80％	2pt

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼動物件）

ブルガリホテル東京	東京都中央区	2023年４月開業	ホテル
三井ガーデンホテル 横浜みなとみらいプレミア	神奈川県横浜市	2023年５月開業	ホテル

　　・通期稼働物件（前期稼働物件）

三井ガーデンホテル 柏の葉パークサイド	千葉県柏市	2022年７月開業	ホテル

⑤ その他

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
売上高	61,543	61,423	119
営業利益	△1,838	△2,020	182

＜売上高の内訳＞

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
新築請負・リフォーム等	53,009	54,020	△1,010
その他	8,533	7,403	1,130
合計	61,543	61,423	119

・受注工事高内訳

	当第１四半期 （2023.4.1～6.30）	前第１四半期 （2022.4.1～6.30）	増減
新築請負	31,242	32,861	△1,619

（２）財政状態の状況

①資産

　当第１四半期連結会計期間末の総資産は、９兆1,374億円となり、前期末比で2,960億円増加しました。

　主な増減としては、時価評価等により投資有価証券が1,286億円、現金及び預金が1,093億円、新規投資等により有形及び無形固定資産が737億円増加しました。

②負債

　当第１四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆2,391億円となり、前期末比で1,905億円増加しました。

　なお、当第１四半期連結会計期間末の負債合計は、５兆9,667億円となり、前期末比で1,565億円増加しました。

③純資産

　当第１四半期連結会計期間末の純資産合計は、３兆1,707億円となり、前期末比で1,394億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が718億円、利益剰余金が662億円増加したこと等によります。

（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（４）研究開発活動

  当第１四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、161百万円となりました。

  なお、当第１四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

３【経営上の重要な契約等】

　当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

種類	発行可能株式総数（株）
普通株式	3,290,000,000
計	3,290,000,000

②【発行済株式】

種類	第１四半期会計期間末 現在発行数（株） （2023年６月30日）	提出日現在発行数（株） （2023年８月10日） （注１，２）	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
普通株式	936,566,427	936,877,907	東京証券取引所 （プライム市場）	単元株式数 100株
計	936,566,427	936,877,907	－	－

（注）１．2023年６月29日開催の取締役会において決議した譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により、2023年７月28日付で311,480株増加しております。

　　　２．「提出日現在発行数」には、2023年８月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式 総数増減数 （千株）	発行済株式 総数残高 （千株）	資本金増減額 （百万円）	資本金残高 （百万円）	資本準備金 増減額 （百万円）	資本準備金 残高 （百万円）
2023年５月31日 （注１）	△11,884	936,566	－	340,552	－	414,528

（注）１.2023年５月10日開催の取締役会において決議した自己株式の消却により、2023年５月31日付で発行済株式総数が11,884,900株減少しております。

　　　２.2023年６月29日開催の取締役会において決議した譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により、2023年７月28日付で①発行済株式総数が311,480株、②資本金が447百万円、③資本準備金が447百万円それぞれ増加し、①発行済株式総数936,877千株、②資本金341,000百万円、③資本準備金414,976百万円となっております。

（５）【大株主の状況】

　当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

　当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2023年３月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

				2023年６月30日現在
区分	株式数（株）		議決権の数（個）	内容
無議決権株式		－	－	－
議決権制限株式（自己株式等）		－	－	－
議決権制限株式（その他）		－	－	－
完全議決権株式（自己株式等）	(自己保有株式)		－	－
	普通株式	14,947,500
	(相互保有株式)
	普通株式	10,000
完全議決権株式（その他）	普通株式	933,099,900	9,330,999	－
単元未満株式	普通株式	393,927	－	一単元（100株） 未満の株式
発行済株式総数		948,451,327	－	－
総株主の議決権		－	9,330,999	－

（注）当社は、2023年５月10日開催の取締役会決議に基づき、2023年５月31日付で当社普通株式11,884,900株を消却して

　　おります。この結果、当第１四半期会計期間末日の発行済株式総数は936,566,427株となっております。

②【自己株式等】

				2023年６月30日現在
所有者の氏名又は名称	所有者の住所	自己名義所有 株式数（株）	他人名義所有 株式数（株）	所有株式数 の合計（株）	発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）
三井不動産 株式会社	東京都中央区日本橋室町二丁目１番１号	14,947,500	－	14,947,500	1.58
四国ホーム 株式会社	愛媛県松山市中村二丁目８番18号	10,000	－	10,000	0.00
計	－	14,957,500	－	14,957,500	1.58

（注）当第１四半期会計期間末日の当社保有自己株式数は、3,063,823株となっております。

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2023年４月１日から2023年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

		（単位：百万円）
	前連結会計年度 (2023年３月31日)	当第１四半期連結会計期間 (2023年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	134,355	243,701
受取手形、売掛金及び契約資産	71,220	66,173
有価証券	131	140
販売用不動産	1,267,701	1,292,161
仕掛販売用不動産	566,455	527,132
開発用土地	305,622	325,465
未成工事支出金	9,158	11,704
その他の棚卸資産	10,737	9,753
前渡金	23,855	22,016
短期貸付金	16,890	17,982
営業出資金	9,774	9,772
その他	332,336	308,413
貸倒引当金	△731	△727
流動資産合計	2,747,508	2,833,690
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物	2,700,020	2,730,905
減価償却累計額	△1,011,806	△1,027,113
建物及び構築物（純額）	1,688,214	1,703,792
機械装置及び運搬具	141,525	146,294
減価償却累計額	△72,904	△75,146
機械装置及び運搬具（純額）	68,621	71,147
土地	2,170,728	2,206,254
建設仮勘定	102,781	119,198
その他	327,446	334,275
減価償却累計額	△151,337	△155,246
その他（純額）	176,108	179,029
有形固定資産合計	4,206,453	4,279,422
無形固定資産
借地権	48,339	48,681
その他	38,337	38,811
無形固定資産合計	86,676	87,492
投資その他の資産
投資有価証券	1,258,125	1,386,782
長期貸付金	8,938	9,146
敷金及び保証金	172,291	171,193
退職給付に係る資産	64,756	64,349
繰延税金資産	25,761	25,758
再評価に係る繰延税金資産	699	699
その他	271,328	280,029
貸倒引当金	△1,143	△1,126
投資その他の資産合計	1,800,757	1,936,833
固定資産合計	6,093,888	6,303,747
資産合計	8,841,396	9,137,438

		（単位：百万円）
	前連結会計年度 (2023年３月31日)	当第１四半期連結会計期間 (2023年６月30日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金	147,985	110,789
短期借入金	389,750	492,179
ノンリコース短期借入金	234,866	249,969
コマーシャル・ペーパー	78,000	50,000
１年内償還予定の社債	100,000	40,000
ノンリコース１年内償還予定の社債	300	2,102
未払法人税等	41,629	34,705
契約負債	178,190	165,891
完成工事補償引当金	907	857
債務保証損失引当金	0	－
その他	330,212	299,423
流動負債合計	1,501,842	1,445,918
固定負債
社債	644,819	787,423
ノンリコース社債	85,192	84,240
長期借入金	2,159,109	2,171,298
ノンリコース長期借入金	356,493	361,913
受入敷金保証金	456,582	461,742
繰延税金負債	286,734	332,434
再評価に係る繰延税金負債	91,088	91,088
退職給付に係る負債	45,672	45,403
役員退職慰労引当金	799	726
その他	181,841	184,533
固定負債合計	4,308,333	4,520,803
負債合計	5,810,176	5,966,721
純資産の部
株主資本
資本金	340,552	340,552
資本剰余金	366,604	336,119
利益剰余金	1,499,572	1,565,851
自己株式	△38,354	△7,872
株主資本合計	2,168,374	2,234,650
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金	426,950	498,812
繰延ヘッジ損益	16,072	18,558
土地再評価差額金	194,900	184,600
為替換算調整勘定	67,710	74,936
退職給付に係る調整累計額	26,717	25,786
その他の包括利益累計額合計	732,351	802,693
新株予約権	1,291	1,291
非支配株主持分	129,202	132,080
純資産合計	3,031,220	3,170,716
負債純資産合計	8,841,396	9,137,438

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

		（単位：百万円）
	前第１四半期連結累計期間 (自 2022年４月１日 至 2022年６月30日)	当第１四半期連結累計期間 (自 2023年４月１日 至 2023年６月30日)
営業収益	576,716	561,364
営業原価	447,075	420,479
営業総利益	129,640	140,884
販売費及び一般管理費	52,525	60,474
営業利益	77,114	80,410
営業外収益
受取利息	284	433
受取配当金	3,442	3,817
持分法による投資利益	1,229	4,110
その他	2,826	2,636
営業外収益合計	7,783	10,998
営業外費用
支払利息	10,110	16,448
その他	1,325	2,101
営業外費用合計	11,435	18,550
経常利益	73,462	72,859
特別利益
投資有価証券売却益	10,885	48,955
特別利益合計	10,885	48,955
税金等調整前四半期純利益	84,348	121,814
法人税等	26,926	35,105
四半期純利益	57,422	86,708
非支配株主に帰属する四半期純利益	4,502	857
親会社株主に帰属する四半期純利益	52,919	85,851

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

		（単位：百万円）
	前第１四半期連結累計期間 (自 2022年４月１日 至 2022年６月30日)	当第１四半期連結累計期間 (自 2023年４月１日 至 2023年６月30日)
四半期純利益	57,422	86,708
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金	△81,178	72,022
繰延ヘッジ損益	5,371	2,337
為替換算調整勘定	16,877	599
退職給付に係る調整額	△951	△877
持分法適用会社に対する持分相当額	12,231	6,693
その他の包括利益合計	△47,649	80,775
四半期包括利益	9,772	167,483
（内訳）
親会社株主に係る四半期包括利益	3,985	166,493
非支配株主に係る四半期包括利益	5,786	990

【注記事項】

（会計方針の変更）

（電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱いの適用）

　「電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱い」（実務対応報告第43号　2022年８月26日　企業会計基準委員会）を当第１四半期連結会計期間の期首から適用しております。

　なお、この変更による当第１四半期連結財務諸表に与える影響はありません。

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

　税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

　　　１．偶発債務は次のとおりであります。

　　（１）保証債務

	前連結会計年度 （2023年３月31日）		当第１四半期連結会計期間 （2023年６月30日）
住宅ローン保証債務	1,091	百万円	954	百万円
借入保証債務	9,570		9,041
借入保証予約	12,195		13,455
計	22,857		23,451

　　（２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定し、2021年２月25日に建替え工事が完了いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズ（現 株式会社日立ハイテク）および旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第１四半期末で約505億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第１四半期末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　当第１四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第１四半期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）は、次のとおりであります。

	前第１四半期連結累計期間 （自  2022年４月１日 　　至  2022年６月30日）		当第１四半期連結累計期間 （自  2023年４月１日 　　至  2023年６月30日）
減価償却費	29,141	百万円	31,670	百万円

（注）　のれんの償却額については、重要性が乏しいため、記載を省略しております。

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　  2022年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 31,366百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 33円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2022年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2022年６月30日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　  2023年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 29,872百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 32円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2023年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2023年６月30日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

　　　【セグメント情報】

　Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年６月30日）

　　１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

						（単位：百万円）
	賃貸	分譲	マネジ メント	施設営業	その他	調整額 （注）１	四半期 連結損益計　算書計上額 （注）２
売上高
外部顧客への売上高	179,741	202,432	106,717	26,401	61,423	－	576,716
セグメント間の内部売上高又は振替高	5,646	29	19,700	336	2,686	△28,400	－
計	185,388	202,462	126,417	26,737	64,110	△28,400	576,716
セグメント利益又は損失（△）	39,410	42,907	13,988	△5,426	△2,020	△11,744	77,114

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△11,744百万円には、セグメント間取引消去△801百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△10,942百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

　Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年６月30日）

　　１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

						（単位：百万円）
	賃貸	分譲	マネジ メント	施設営業	その他	調整額 （注）１	四半期 連結損益計　算書計上額 （注）２
売上高
外部顧客への売上高	197,818	146,157	109,952	45,892	61,543	－	561,364
セグメント間の内部売上高又は振替高	5,947	30	20,148	164	4,576	△30,867	－
計	203,766	146,187	130,101	46,056	66,119	△30,867	561,364
セグメント利益又は損失（△）	44,140	30,118	15,321	5,595	△1,838	△12,926	80,410

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△12,926百万円には、セグメント間取引消去△157百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△12,768百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

　　２．報告セグメントの変更等に関する事項

　　　　当社グループ内の業績管理の方法を一部見直したことにより、当第１四半期連結会計期間より報告セグメントとして「施設営業」を新設し、従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分から「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」「その他」の５区分へと変更しています。「施設営業」には、従来「その他」に含まれていた施設営業事業、東京ドーム事業の一部を集約しています。

　　　　なお、上記記載の前第１四半期連結累計期間における報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報は、変更後のセグメント区分へ組み替えて表示しています。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」を参照ください。

なお、当該注記事項における売上高には、顧客との契約から生じる収益に加え、「リース取引に関する会計基準」

（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に基づく収益等が含まれております。

（１株当たり情報）

　　　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎

　　は、以下のとおりです。

	前第１四半期連結累計期間 （自 2022年４月１日 至 2022年６月30日）	当第１四半期連結累計期間 （自 2023年４月１日 至 2023年６月30日）
(1）１株当たり四半期純利益金額	55円68銭	91円97銭
（算定上の基礎）
親会社株主に帰属する四半期純利益金額 （百万円）	52,919	85,851
普通株主に帰属しない金額（百万円）	－	－
普通株式に係る親会社株主に帰属する 四半期純利益金額（百万円）	52,919	85,851
普通株式の期中平均株式数（千株）	950,500	933,499
(2）潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額	55円63銭	91円90銭
（算定上の基礎）
親会社株主に帰属する四半期純利益調整額 （百万円）	－	－
普通株式増加数（千株）	710	683
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式で、前連結会計年度末から重要な変動があったものの概要	－	－

２【その他】

 該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

2023年８月10日
三井不動産株式会社
取締役会 御中

有限責任 あずさ監査法人 東京事務所

	指定有限責任社員 業務執行社員		公認会計士	寺澤 豊

	指定有限責任社員 業務執行社員		公認会計士	橋爪 宏徳

	指定有限責任社員 業務執行社員		公認会計士	峨家 将

監査人の結論

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（2023年４月１日から2023年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを行った。

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2023年６月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠
　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれていません。